以终为始：从公募Reits案例看无产权登记地下空间转让法律问题

一、公募Reits披露的典型案例

2022年，华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金发行。《招募说明书》载明：2005年孵化器项目取得土地使用权，按照当时适用的法律并未在项目上分设地上、地表、地下建设用地使用权，对于未分设地上、地表、地下建设用地使用权的地下建设用地使用权，杭州市尚未开展登记发证工作，因此孵化器项目的地下空间尚未办理产权登记。

2023年10月，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金发行。《招募说明书》载明：项目公司在基础设施资产国有建设用地使用权下合法投资建设形成了地下商业、地下人防车库、地下其他部分（包括地下非人防车库、其他用房等地下不动产，与地下人防车库合称为"地下非商业空间"），当前地下非商业空间尚未办理取得不动产权证书。根据相关法律法规，未能办理地下非商业空间的不动产登记存在无法作为房地产就其转让、抵押及其他处置行为办理不动产登记的风险及无法对抗善意第三人的风险。

不仅仅是产业园、商场，笔者经办的写字楼、社区商业并购交易中也普遍存在地下车位、地下商铺、地下设备用房未办理产权登记的情况（以下统称"无产权登记地下空间"）。

二、地下空间未进行产权登记的原因

地下空间未进行产权登记的主要原因在于历史上地下空间登记规则的缺位。

尽管2007年《物权法》就从法律层面规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。但直到2016年《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布之前，国家层面并未统一规定地下空间产权登记的具体操作方式。虽然《不动产登记暂行条例实施细则》颁布后，各地陆续出台地下空间确权登记具体规定，但对历史上未办理产权登记的地下空间如何补办的问题，仍然较少有相关规定。