引言
深圳的房地产系统性风险纾困早在2022年初深圳市安居建业投资运营有限公司成立之时就已启动。2026年3月，深圳“清调供”相关政策开始实施并配套相关工作指引。深圳房地产纾困的政策及相关实践一直在迭代，房地产纾困的难度及复杂性也持续提升，房地产的纾困主体逐渐增多，纾困主体的风险防范要求升级。不动产抵押登记作为项目融资、开发安全的核心抓手，在当前的房地产纾困模式下面临新的挑战。
2024年5月29日，深圳市规划和自然资源局正式印发《在建建筑物抵押登记申办指引》，是深圳市第一份标准化的在建工程抵押登记操作办事指引。《在建建筑物抵押登记申办指引》出台之前，受地方登记实操影响，深圳市不动产登记窗口未常态化受理在建工程抵押登记业务，与国内多数城市成熟的不动产抵押体系存在差异，一定程度上制约了房企项目融资的灵活性。《在建建筑物抵押登记申办指引》的出台，首次从政策层面明确深圳全域可合规办理在建工程抵押登记业务，补齐了本地在建工程不动产抵押的制度短板。但该指引落地时间不长，配套实操细则、窗口执行标准仍在逐步完善阶段，市场实操中仍存在执行口径相对模糊等疑难问题。笔者立足当前房地产纾困的行业实务场景，结合多个地产纾困项目一线实操经历，通过与不动产登记中心、辖区登记窗口及主管部门的多轮沟通访谈，梳理深圳土地及在建工程抵押登记的核心操作常见疑难问题及合规落地路径。本文就其中几个核心要点以问答形式进行拆解分析，以期为行业同仁开展相关业务提供些许实务参考及共建探讨。本文所述内容均为深圳本地现阶段窗口实操经验与落地口径，仅作行业交流与实务借鉴使用，各地业务办理仍需结合属地政策、项目实际及最新窗口要求灵活调整。
