同股不同权，如何判断合作开发房地产争议的"斩杀线"

引言

斩杀线是源自《英雄联盟》《火影忍者》等MOBA游戏的专业术语，也是玩家们最熟悉的生死线。合作开发房地产中，“同股不同权”的常态化安排不仅对传统的“同股同权”公司法原则构成了挑战，也在司法实践中引发了大量纠纷。法院或仲裁机构在审理该类纠纷时， 实质上是对股东投入、股权比例、股东分配三角关系的动态衡量和定性，而同股不同何种权益就成为争议各方在庭审中的“斩杀线”。因此，我们根据多宗合作开发房重大争议的实操经验并结合相关司法实践，初步探析以项目公司为载体进行合作开发中“同股不同权”相关争议司法认定规则。

01

股东投入的司法认定：从“出资”到“出利”的价值重估

合作开发房地产项目中，股东投入不等同于股东出资，可以包括或者不包括股东出资。股东投入包括土地使用权、缴纳注册资本、以往来款或者股东借款形式投入的资金、品牌、管理团队等等，司法实践对股东投入的认定已超越《公司法》列举的出资方式以及出资形式等。

（一）股东投入的方式

合作开发中，股东投入并不需要验资或者评估，亦不一定需要将其投入办理财产权的转移手续。在公报案例(2005)民一终字第60号案件中，最高法院认为，“在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。”