房地产企业暴雷背景下有关房屋超卖行为涉嫌合同诈骗罪之辩护要点探究

引言

房地产行业是典型的资金密集型产业，其对资金的需求大、使用周期长，因此，融资对于维持房产企业的正常运作经营至关重要。但"高杠杆"的发展模式之下，房地产企业频频出现负债率高、资金压力大、交房困难等一系列问题。受房地产行业下行周期影响，部分房地产企业"拆东墙补西墙"，重复销售房屋，导致对外销售房屋数量超过在建房屋套数，产生所谓的房屋超卖行为。此行为致使房地产企业后续在建项目暴雷，部分购房者无法按期收房。

针对以上情况，是否入罪，争议焦点是什么？辩护方向又在哪里？本文拟结合案例逐一剖析。

一、从实体上审查是否属于房屋超卖

房屋超卖的本质是房地产企业在多次交易活动中，隐瞒了房产被重复出售的事实，导致合同相对方权利无法得到保障，合同目的落空，其行为具有明显的欺诈性，是认定构成合同诈骗罪的前端和钥匙。而在实践中，有的房地产企业并未真正实施房屋超卖行为，仅是为了融资而将房屋作为借款的担保，名为"房屋买卖"，实为"民间借贷"。此种情形并不属于房屋超卖行为，因此认定为合同诈骗罪存在障碍。

以（2014）临兰刑初字第1194号判决书为例，法院认为，被告单位为融资需要，以借贷为目的，与林某某等人签订了商品房预售买卖合同并备案作为担保，其实质上名为房屋买卖，实为民间借贷，双方之间并无买卖房屋的真实意思表示，双方签订房屋预售买卖合同后，到房产管理局的备案，系房产管理部门为防止开发商一房多卖所采取的一种行政监管措施，所签订房屋预售买卖合同亦不产生物权上的变动效力。综合上述被告单位、被告人在商品房买卖合同签订前、后的表现，被告单位、被告人虽有隐瞒涉案房产已备案的事实的情节，但被告单位不能履行的原因系被告单位经营陷入困境，在案证据不能充分证实被告单位、被告人具有非法占有他人财产的故意。对被告单位、被告人及其辩护人提出的被告单位、被告人的行为不构成合同诈骗罪的意见本院予以采纳。