摘要
2025年11月23日，最高人民法院发布《建设工程施工合同纠纷案件解释（二）》（征求意见稿），第20条对建设工程价款债权转让后，受让人能否对工程折价或拍卖款项享有优先受偿权提出了两种对立方案：（方案一）支持受让人参照《民法典》第807条主张优先受偿；（方案二）则否定受让人享有此权利。这一安排再次激化了理论界和实务界对“建设工程价款优先受偿权（下称“建工优先权”）能否随债权转让”的争论。本文将从法理、担保物权从属性、实践风险、抵押权人和购房者权益、比较法视角以及实务建议等多个维度，深入分析两种方案的合法性和可行性，并提出完善建议。
01.建工优先权的立法背景与法律本质
（一）制度设计初衷与立法目的
《民法典》第807条明确，“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。该条源自《合同法》第286条，其立法目的在于通过强化承包人建设工程价款债权的实现能力，间接保障建筑工人工资支付。这一制度并非直接针对工人工资，而是借用承包人的财产权益来最终实现对农民工的保护。换言之，它体现了“谁投入，谁受益”的公平原则，有助于维护建设市场秩序和工人权益。因此，优先受偿权是一种法定优先权，其根本政策导向是对特定社会价值的优先保护，而非纯粹保障合同相对人之间的权利。
（二）权利性质：法定担保物权
建工优先权具有明显的担保物权属性。实践和理论普遍认为，它是一种法定担保物权，而非留置权或普通债权。首先，该权利直接以建设工程（不含土地使用权）为标的，一旦工程折价或拍卖，承包人（或受让人）可对该项目所得款项优先受偿。它具备“从属性”，即附属于工程款主债权，其存在依赖于主债权的存续；同时又具有“法定性”，权利主体、范围、顺位均由法律严格规定。其次，该权利效力优先于开发商及其他债权人（如抵押权人），体现了立法者对建筑工人工资的侧重保护。建工优先权适用条件一般要求工程竣工验收、价款确定并逾期支付等程序性条件，但这些要素仅是行权前提，不改变其物权属性。
