己亥庚子交替之际，新冠病毒从中国武汉爆发迅速蔓延肆虐我中华大地，其传染性之广令世界闻之变色，并于2020年2月11日从世卫组织正式得名"COVID-19"。
为了应对疫情，自2020年1月27日国务院办公厅发布《延长2020年春节假期的通知》后，苏州市作为地方政府最早吹响了抗"疫"延期复工的集结号。截止2020年2月2日，全国共有28个省市均对延期复工发布了相关通知。除了用工成本外，政府的居家倡议和市民的自觉隔离，让包括餐饮业、酒店业、品牌连锁、娱乐业等实体商家面临了巨大的生存压力，其中商业租赁成本亦是"寒冬期"悬在各实体商家头顶的"达摩克利斯之剑"，强如西贝餐饮亦于2月5日发文称无法撑过"三个月"，连锁品牌在商场的销售额直降90%甚至更多，商业租赁关系在新冠病毒疫情下呈现了履行困难甚至矛盾加剧的态势。本文通过征引相关规定及裁判规则，探索疫情期间租赁合同的合理履行路径，维护租赁市场的正常有序，以期租赁关系当事人合作共赢，共克时艰。
一、新冠疫情是否构成不可抗力或情势变更
关于新冠疫情在法律上的定性近期已有较多讨论，笔者不再详述，目前比较通行的观点是新冠疫情构成不可抗力或情势变更事由。
构成"不可抗力"主要依据：一是2003年6月11日最高院发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中"因政府及有关部门为防治"非典"疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于"非典"疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理"；二是北京市第二中级人民法院在《法律适用》发表的《正确处理"非典"疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中认为，"从法律上分析，我们认为，非典型肺炎作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见；从其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播，甚至还没有确定确切的传染源；尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。"
