当前我国各地工业工地供应日趋紧张，各地土地管理部门纷纷对工业用地利用提出税收达成要求，工业工地的供给方式也逐步采用"租让结合，先租后让"的供应方式。在这样的时代背景下，企业直接通过招拍挂方式获得工业用地建造工业厂房的难度增加，部分企业转而向工业园区、工业地产开发商承租厂房、仓储设施等。但由于标准厂房、仓储设施并不完全满足企业个性化需求，因此，很多企业采用向工业园区、工业地产开发商定制物业并租赁的方式（下称"定建租赁"）解决厂房、仓储设施使用问题。
定建租赁相比传统的房屋租赁是更为复杂的法律关系，定建租赁合同履行过程中常常发生争议，而其中经常发生且非常重要的争议点就是定建租赁合同效力的问题。考虑定建租赁模式在实践中越来越普遍，有必要厘清定建租赁合同效力问题。我们希望通过本文引发讨论、形成共识。
一、定建租赁模式简介
定建租赁是指工业用地土地使用权人（下称"地产商"），根据企业（下称"定建方"）提出设计要求和建造标准，在该工业用地上建造厂房、仓储设施等物业，待建造完成后出租给定建方的一种交易模式。
定建租赁合同是地产商和定建方就双方在定建租赁交易模式中双方权利和义务进行详细约定的合同，通常包括定向建造条款和租赁条款，部分定建租赁合同包括定建方对租赁厂房的购买选择权条款。定建部分通常包括建造内容、建造标准、验收交付标准、施工报建手续的办理、设计文件审核确认、施工管理、建造费用确认方法等内容。租赁部分主要包括租期、起始日、租金、用途、维修和保养、公用事业费支付、续约选择权、优先购买权等内容。
二、定建租赁合同效力问题提出
如前所述，定建租赁合同包含定向建造和租赁两部分内容，因此定建租赁合同均签署于厂房开始建造之前，尚未办理施工报建手续，有时甚至地产商尚未取得土地使用权。那么，此种情况下签订的定建租赁合同是否有效？
