新型冠状病毒（COVID-19）因2019年病毒性肺炎病例而被发现，并于2020年2月11日被世界卫生组织正式命名。新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称"新冠肺炎疫情"）自爆发以来，来势汹汹。
为有效遏制感染范围的扩大，全国各地采取了多种行之有效的防控措施，如城市、高速道路限制通行，旅游、餐饮、娱乐、商场等场所严格管控、企业延迟复工等。从目前来看，新冠肺炎疫情对中国经济的影响将难以避免，尤其是对于商业物业、写字楼租赁行业的租金收入将产生较大影响。据wind资讯报道
1，涉及近600家百货商场、购物中心参与了本次因疫情而进行的运营商减租行动，减租时间短则一周长则两个月，减租方式上，超七成运营商租金减半，其余则全部免除。其中，万达、华润均下发了租金全免通知。
商业物业的承租人是否可以以及应基于何种事由主张租金减免？尤其是在CMBS这一以商业租金未来现金流作为主要还款来源的复杂融资结构中，融资方作为商业地产企业的出租人能否单方决定租金减免的相关事宜？作为专项计划的管理人又该如何履行受托管理职责以保障全体资产支持证券持有人的利益？针对上述问题，本文拟进行初步探讨，以抛砖引玉，求教于方家。
一、CMBS项目介绍
（一）CMBS产品概念及优势
商业不动产抵押贷款支持证券（Commercial
Mortgage-backed Securities,
CMBS）是指以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。
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