新形势下关于"房地分离"等抵押担保问题之裁判研究
——2019全国法院民商事审判工作会议纪要研究系列
前 言
不动产担保物权问题由于一方面涉及到复杂的物权法制度，另一方面往往亦涉及到各地不同的具体不动产登记操作方式，因此在理论和司法实践中产生了大量复杂的法律适用问题。在实际的商事交往中，尤其是在金融类业务中，不动产抵押担保系融资项目中最为核心的增信措施，而在实务中由于登记机关操作不规范以及融资人基于多轮融资及重复抵押的需求，出现了大量房地分别抵押给不同债权人、或者签完抵押合同之后没有办理抵押登记的情形，严重影响金融机构债权的安全；与此同时，在债权转让过程中，由于土地抵押权人资格问题，也大量存在抵押权登记实务中无法变更权利人的情形，导致抵押权如何实现随债权同时转让且在司法程序中获得法院或仲裁支持，也成为债权受让人关注的热点问题。
在最高院近期发布的《全国法院民商事审判工作会议会议纪要(征求意见稿)》（以下简称"《九民纪要（稿）》"）中，对不动产担保物权的几项重要观点进行总结，回应了司法实践中涉及到房地分离、签完抵押合同未办理抵押登记等相关以及抵押权随主债权一并转让等重大争议问题，因此，笔者针对《九民纪要（稿）》中关于上述三个问题所涉的具体观点结合相关法律规定、理论与过往的裁判思路进行了简析并成此拙文一篇，以求各位专家及同行多多指教。
问题01：未办理不动产抵押权登记的抵押人应承担何种责任？
1.不动产抵押权设立的基本规定
《物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"；《不动产登记暂行条例》第十四条规定："因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请"。
