不动产抵押一直是各类融资业务中债权人首选的增信措施。抵押登记中的信息错漏将直接导致司法机关对登记背后真实权利信息的误判，并因此损害了抵押权人的利益。而《担保法》第三十五条对不动产抵押做出的禁止超额抵押的限制性规定，直接影响到了各地不动产登记机关的操作，即要求债权人在多重抵押的情况下，在登记时拆分债权以使得登记的债权金额不超过预估的抵押物价值，据此直接导致债权人在实现抵押权时丧失了多重抵押所具有的选择优势，将原本作为备用的抵押物也须列入司法拍卖并因此影响到社会安定。因此，完善不动产抵押登记的登记内容，破除
《担保法》第三十五条所形成的不当限制，改变当前登记机关的做法，从而使债权人与债务人之间合意形成的真实债权与登记债权一致，成为当下不动产登记中亟需解决的一个课题。
土地使用权、在建工程、商品房等不动产具有价值相对稳定、市场认可度高、变现能力强等优势，因此，不动产抵押作为有效增信手段被广泛运用在各种融资交易中，而能否顺利地完成不动产抵押登记，成为金融机构对融资项目可行性的首要考量因素。
应该说，近年来进行的不动产登记改革，已经取得了巨大的成效，各地基本上建立了统一的不动产登记中心，统一的登记机关给统一登记规则、统一操作规范创造了必要的条件。但是，应该看到，目前的抵押登记仍存在诸多问题，在登记操作细则、利害关系人查阅程序、司法查封配合度等方面仍是一城一策，一地一法，不仅给当事人办理抵押登记造成困扰，更因此实质上影响到抵押权人的实体权利。
本文即从目前各地不动产抵押登记的现实操作入手，分析现有登记信息的缺漏给抵押权人造成的实体权利影响，分析部分地方因囿于超额抵押登记的禁止性规定，在同一债权存在多个抵押物的场景下，给抵押权人造成的现实困境；并就前述困境，尝试从规则建设的角度提出解决问题的出路。
